Эксперт: прогноз цен на недвижимость в 2015

Бизнес-сообщество задается вопросом, как будут реализовывать меры, озвученные президентом в послании к Федеральному собранию.

Сейчас, по прошествии недели после выступления Владимира Путина, можно уже говорить, что, хотя в целом речь президента вызвало позитивную реакцию, в бизнес-сообществе ощущается некоторая настороженность. Слишком памятны случаи, когда слова о поддержке бизнеса выливались в новые налоги и сборы, не идущие ему на пользу.

Кроме того, есть опасения, что выбрана стратегия не на сглаживание конфликта с Западом и возобновление связей, а на закрытие страны и рынков.

Скажем, рассматривая рынок недвижимости, можно прогнозировать, что он будет чутко реагировать на экономическую активность, доходность компаний, доходы населения и т.д. Из вопросов, непосредственно относящихся к рынку недвижимости, в послании Путина речь шла о поддержке индустриальных парков. Но как она будет реализовываться?

Многие регионы пытаются создать новые индустриальные зоны, губернаторы выкупают площадки и предлагают потенциальным инвесторам на них «зайти» со своими производствами или логистикой. Однако, реально это работает только там, где есть целый комплекс мер по повышению инвестиционной привлекательности региона, включая общие налоги, льготы по инвестициям, бесплатное подключение к коммуникациям плюс синергетический эффект от размещения рядом нужных друг другу контрагентов.

Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от общего состояния экономики страны, деловой активности, доходов населения и бизнеса. Сейчас мы пока не видим всех последствий кризиса, но уже можем наблюдать существенное ослабление национальной валюты.

Последствия столь резких валютных колебаний, если основываться на опыте предыдущих лет, имеют несколько стадий их влияния на рынок. В сфере жилья в самой краткосрочной перспективе резко возрастает спрос, поскольку население начинает инвестировать и авансом, «вкладываясь» в реальный актив, в котором можно было бы зафиксироваться от потерь.

Вторым фактором усиления спроса сейчас выступает ипотека, поскольку рынок ожидает существенного увеличения ставок по ней (по сути, оно уже началось) в связи с закрытием западных рынков капитала. Те, кто мог и хотел воспользоваться ипотекой, спешат сделать это именно сейчас.

Период такого аномального всплеска спроса крайне непродолжителен — месяц-полтора. Эта фаза он уже практически исчерпала себя. На следующем этапе нас ждет почти полная остановка продаж. Все будут смотреть, на чем зафиксируется курс национальной валюты. Я считаю, что уровень заработных плат у нас не соответствует реальной производительности труда и обеспечивается, в основном, лишь сырьевым экспортом. Поэтому при снижении цен на углеводороды девальвация рубля не будет сопровождаться повышением зарплат. А, значит, покупательная способность населения не вырастет.

С учетом инфляции и в связи с тем, что большое количество продовольствия и потребительских товаров у нас импортные, и цены на них автоматически вырастут пропорционально росту курса валют, норма сбережений и средств, которые население сможет тратить на инвестиции, в том числе, в жилье, может сократиться очень существенно.

Таким образом, скорее при коррекции валюты на уровне +50% к докризисному уровню на качественное и наиболее ликвидное жилье цены могут снизиться не значительно — на 10-20% в рублевом эквиваленте, для массового сегмента снижение может составить порядка 30% в рублях, а для наименее ликвидных активов – 50% и более. Об этом, кстати, говорят и отдельные стрессовые продажи, наблюдаемые уже сегодня.

Дополнительной поддержкой этой тенденции станет достаточно высокий объем предложения новых проектов, которые находятся в стадии реализации и должны выйти на рынок в ближайшие год-два. Далее рынок начнет потихоньку восстанавливаться вместе с восстановлением экономики в целом. Здесь, динамика будет больше походить не на пост-кризис 2008 года, а на 1998 год, когда рынок находился на дне 2-3 года, и восстановление пошло только с 2001 года. Сначала — медленными темпами, а затем быстрее, набрав скорость к 2005-2006.

Впрочем, заниматься предсказаниями на меняющемся рынке, фактически испытывающем последствия форс-мажорных обстоятельств, дело не самое благодарное. Примерно такую же картину можно ожидать и в сегменте коммерческой недвижимости. Падение деловой активности, большое предложение по новым объектам уже довели средний уровень пустующих помещений до критичных показателей в 20-30%.

В связи с этим можно наблюдать снижение ставок аренды при до недавнего времени сдерживаемых ценах. Это привело к снижению ставок капитализации до уровня, сопоставимого с западными странами, Восточной Европой, что явно не соответствует внутрироссийским рискам и стоимости капитала в нашей стране.

Таким образом, профессиональные инвестиции в коммерческую недвижимость при отсутствии перспектив роста стоимости становятся экономически неэффективными. Будучи ограниченными в возможностях вывода капитала, инвесторы будут фиксировать убытки. С другой стороны, для арендаторов нынешняя ситуация весьма интересна: можно будет арендовать качественные помещения по адекватным ценам, сообщают эксперты.