Эксперты: доступность жилья падает на фоне инфляции и кредитной политики государства

Аналитики убеждены в том, что очередное повышение ключевой ставки ЦБ сразу до 7,5% (наивысший уровень с 2019 года) вызовет подорожание ипотеки и подтолкнет замедлившийся в последнее время рост цен на квартиры в новостройках. Но снизится ли спрос на жилье в результате такого решения? Здесь мнения знатоков разделились.

Большинство экспертов признают, что очередное повышение ключевой ставки ЦБ — это вынужденный ответ регулятора на инфляционные процессы в экономике.

Напомним, что по оценке Банка России, инфляция в текущем году складывается значительно выше прогноза: например, в сентябре она в годовой динамике увеличилась до 7,4% (после 6,7% в августе), а по состоянию на 18 октября рост инфляции в РФ составил около 7,8%.

Разумеется, покупательная способность граждан, в том числе и в сфере ипотеки, падает вследствие сразу двух процессов — экономически обусловленного обесценения рубля и вызванных этим административных мер по ужесточению кредитной политики.

По оценке председателя комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой оценки Национального объединения СРО оценщиков, проректора МГСУ Кирилла Кулакова, которого цитирует Интерфакс, после сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ до 6,75% количество заявок от россиян на ипотечное кредитование сократилось почти на 3%, а по сравнению с сентябрем 2020 года — на 40%.

По его прогнозу, в ближайшие месяцы доступность жилья, как через прямую покупку, так и с помощью ипотеки будет уменьшаться, поскольку рост ключевой ставки ЦБ обернется подорожанием кредитов и для застройщиков.

«В Общественном совете при Минстрое обсуждают возможность изменений требования ЦБ к проектному финансированию для застройщиков, но даже при одобрении этих инициатив Минстроем снижения стоимости квадратного метра не ожидается», — отметил эксперт.

По мнению директора по продажам жилой недвижимости AFI Development Федора Ушакова, последнее решение ЦБ повысить ключевую ставку сразу на 0,75 п.п. — до 7,5% «математически верное», но уже до конца текущего месяца приведет к повышению ставок в банковском секторе.

«Резкого падения продаж не произойдет, но клиенты, обладающие вкладами на первоначальный взнос по ипотеке, возможно, решат взять паузу ввиду грядущего повышения ставок по банковским вкладам», — не исключил Ушаков.

Он также заметил, что за повышением ключевой ставки Банка России можно ожидать роста цен на продукты, услуги и сервисы. В частности, вырастут цены на строительные материалы, что может «послужить причиной нового повышения ставки ЦБ после локдауна».

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок ИЖК в диапазоне от 0,5 до 1 п. п., причем относительно быстро — с временным лагом в несколько недель. По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, средние ставки ИЖК на вторичном рынке превысят 9% к концу текущего года, а на рынке новостроек они «будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков».

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова констатирует, что спрос на ипотечные кредиты уже падает, а подорожание ипотеки будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости.

«При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила Носова.

В то же время риэлторы пока не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз.

Так, по словам руководителя Аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре.

«За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность — цены продолжают расти, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил эксперт.

По его мнению, данная тенденция сохранится и дальше, «если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений». С Поповым солидарна управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова.

«Ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — озвучила эксперт свой прогноз о ситуации на рынке жилья на ближайшие месяцы.

Директор департамент проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что решение ЦБ о повышении ключевой ставки до 7,75% негативно скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса.

Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет, по их мнению, не таким сильным, как в 2020 году.

«Данная ситуация [очередное и резкое повышение ключевой ставки ЦБ и ожидающееся за этим увеличение средней ставки ИЖК — Ред.] помогает взять передышку девелоперскому сообществу в условиях постоянного пересмотра ценовой политики и попыток угнаться за экономическими изменениями», — полагает Кирилл Голышев из Colliers.

Напомним: в Минстрое не исключают того, что средняя ставка ИЖК к концу года превысит 8,5% — плановый показатель нацпроекта «Жилье и городская среда», стратегически нацеленного только на увеличение доступности жилья и снижение ставок по ипотеке год от года.

Фото, текст: ЕРЗ.