О принудительной выплате денежной компенсации за незначительную долю в праве собственности на жилое помещение

В результате различных сделок с недвижимостью, например, в порядке наследования, раздела имущества после расторжения брака, в долевой собственности у группы граждан может оказаться единый объект недвижимости.

При этом доля сособственников может быть совершенно незначительна по размеру — до 5 квадратных метров. Возможно ли собственнику, владеющему большей долей жилого помещения, принудительно выкупить незначительные доли сособственников?

Частью 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Однако вопрос о принудительной выплате денежной компенсации за незначительную долю в праве собственности на жилое помещение разрешается судом исходя из баланса интересов сособственников этого помещения с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

Например, Наталья обратилась в суд к бывшему супругу Владимиру о разделе совместно нажитого имущества, указав, что состояла с ответчиком в браке 14 лет, имеет с ним 2 малолетних детей, которые остались проживать с матерью, брачный договор супругами не заключался, раздел совместно нажитого имущества не производился. В период брака супругами приобретены в собственность двухкомнатная квартира и транспортное средство. При покупке квартиры Наталья внесла личные денежные средства, которые были получены ею от продажи принадлежащей ей комнаты, и заемные денежные средства. В период брака родители подарили своим малолетним детям по 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру каждому, В данной квартире, являющейся для Натальи единственным жильем, она проживает с детьми, несет бремя ее содержания. Владимир проживает и зарегистрирован по иному месту жительства, его доля в праве собственности на жилое помещение составляет 4,45 квадратных метра и является незначительной, в связи с чем не может быть выделена в пользование. Просила признать доли сторон в имуществе равными, прекратить право собственности на 1/4 доли за каждым в праве на квартиру, прекратить ее право собственности на транспортное средство, признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, признать за бывшим супругом право собственности на автомашину.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что совместно нажитым имуществом сторон являются 24/100 доли в праве собственности на квартиру, поскольку оплата части стоимости квартиры произведена за счет личных денежных средств Натальи, что соответствует 26/100 доли в праве собственности на квартиру и является ее личным имуществом. Приняв во внимание, что брак между сторонами расторгнут, между бывшими супругами сложились конфликтные отношения и доля Владимира в праве собственности на квартиру ( 12/100 доли) является незначительной, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований о признании за истицей права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру и о выплате ответчику денежной компенсации.

Вышестоящие суды, не оспаривая доказанного материалами дела факта о том, что Наталья на приобретение спорной квартиры потратила личные денежные средства, посчитали, что долю бывшего мужа в праве собственности на квартиру (12/100 доли) нельзя признать незначительной, поскольку квартира является единственным жильем ответчика.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое апелляционное рассмотрение, указав, что закрепляя в ч. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Из материалов вышеуказанного дела следовало, что общая площадь квартиры составляет 44,5 кв.м, жилая — 32,8 кв.м.

Квартира состоит из двух комнат площадью 13,8 кв.м и 19 кв.м. Доля в праве собственности на жилое помещение, принадлежащая Владимиру, составляет 3,9 квадратных метров жилой площади. Выдел такой доли в натуре произвести технически невозможно, равно как и предоставить соответствующее данной доле жилое помещение в пользование ответчику для проживания. Исходя из заявленных истцом требований, а также с учетом положений ст. 252 ГК РФ юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества. От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора по требованиям Натальи о выплате компенсации доли в общем имуществе.

Суды апелляционной и кассационной инстанций не учли установленные судом первой инстанции обстоятельства: наличие конфликтных отношений в бывшей семье, невозможность совместного проживания. Истец и несовершеннолетние дети вынуждены проживать по иному адресу ввиду невозможности такого проживания после вселения ответчика, что подтверждается в том числе постановлением мирового судьи о привлечении Владимира к административной ответственности за причинение Наталье побоев.

Ответчик зарегистрирован по другому постоянному месту жительства — в квартире своей матери. При таких обстоятельствах, как указал Верховный Суд Российской Федерации, судам следовало дать оценку доводам Натальи о том, что она имеет существенный интерес в пользовании квартирой, являющейся единственным жильем для нее и несовершеннолетних детей, которые посещают учебные и медицинские учреждения, расположенные в данном микрорайоне.

Вновь вселившись в спорную квартиру после расторжения брака между сторонами, бывший супруг вынудил женщину и несовершеннолетних детей выехать из жилого помещения из-за невозможности совместного проживания. При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции решение районного суда об удовлетворении иска Натальи было оставлено без изменения.

Разъясняет прокуратура Хабаровского края